主持人：有市场人士这两天老举一个例子。以2000年时开发商拿到一个成本5千万的土地，如果项目建成后其它费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额（即项目增值部分）为5千元，按照四级超率累进税率，余额（5千万）占成本（1.5亿元）的比例为33%，在50%以下，税率为30%。由此可得出，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万×30%约等于1500万元，而此前的预征（以上海为例）是2亿元×1%为200万元。1500万元和200万元，那开发商的确在税收支付上要出很大一笔钱，您觉得这个帐算得是否对？这牵扯到土地增值税的解读，利润占成本的50%以下，20%以上是征收30%。

　　李文杰：这个算法是对的，但是应该不会差这么多，我看一下。

　　李文杰：这里面漏了计提所得税，是按20%征收企业所得税，关于企业所得税，因为企业要滚动开发，总是在损失当中，收入、投入，直到结算的时候，我知道赚了多少钱。国税总局不会等到他最后清算的时候才得到所得税，只能按销售收入的20%来计算利润，按20%来计算所得税，这样把它除出去就可以了。这样的算法是对的。但还有一部分是企业所得税的部分，要从企业利润计提出去。而且这个不是建成成本是1.5亿，而是应扣除部分，就是营业收入部分减掉应扣除的部分，包括所得税也包括其它的税费。

　　主持人：这个政策如果真的贯彻到位的话，您认为对房地产公司整体盈利会受到怎样的影响？

　　文国庆：整体盈利情况我不好说，因为过去我对房地产政策这块如何落实的，没有统计数据，我不好说，但是我从面上来看，差距还是挺大的，因为像万科公司已经计提得差不多了，因为他们拿到的土地也是市场化阶段拿到的土地，所以这块土地升值也升值，但升值空间不是很大，而且上市公司每年都有计提，所以对万科这样的公司影响不大，但对有些公司像000046泛海建设，据我了解大股东手上把握的土地有几万平方公里，他当时拿的价钱跟市场的价格差十几倍，怎么征税，这个问题大发了，我认为要征收的话，也没有征收多少。

　　主持人：按照文老师的说法，泛海建设、华侨城这两天跌的比较厉害，大概就是因为它手中协议转让的土地多，和现在的地价差很多，李总，你认为通过前期协议拿地的土地开发商会有什么样的风险？

　　李文杰：会有风险。据我了解华侨城是以旅游主题为模式来开发项目的，它的旅游和地产开发是两个系统，要么旅游要入到房地产开发公司里面，他相当一部分是和别人进行交换，换取土地进行开发，这是他一个模式。如果他在一个公司之内，我想这个成本应该计入到他本身的房地产公司的成本，但是他的公园是单独的公司和土地，这样很容易让别人低估了你的土地，所以他的土地增值税缴纳的风险是比较高的。

　　我还见过一个北京的实际例子，这个项目本身的注册资本金比较低，开发商大量举债开发这个，因为拿的土地比较便宜，转让的时候，别人把举债部分的债权还清，把这个公司收购过来，理论来讲要计入土地成本，这就在土地增值税认定部分就存在模糊的界限，这对于有些企业是要警觉的。

　　主持人：您觉得市场上像华侨城这样的房地产企业多吗？

　　李文杰：我觉得不多，主要让我们断定这个企业怎么看，看他是不是和土地有关联性的交易，实际上他总的成本是一定的，他为了拿土地，只不过将整个投入中的一部分比例转作土地投入，一部分比例转作其它费用，这个费用包括其它不确定性的，像华侨城主要做主题公园，一大片土地做主题公园，其它如果涉及到关联的，也有可能存在类似的情况，但是我认为这种情况是不多见的。

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