主持人：文老师，政策出台后的第二天万科等多家地产上市公司纷纷发出公告称，清算土地增值税对公司业绩影响不大。有人计算过，以万科为例，其提留准备金，将计提准备金是4千万元，现在要到3亿元，您觉得如此突增的成本房企将如何消化？有提留和没有提留的，差别大吗？

　　文国庆：有比较大的差异。我和搞地产的人交流的时候他们也说，过去是房地产公司结算之后才交，现在国税总局的意思是要把它预征，即使你没有全部结算，我不等你结算，你进展到什么程度，我先预征，这样对企业的现金流会有比较大的影响。比如说有一类企业买了一千亩土地，开发了其中五百亩，卖了房子以后有很大增值，得到的现金，和另外举债有的现金又继续买地，滚动开发，实际上土地成本是不断提高的。如果要对过去土地进行增值，如何进行增值呢？是对过去买的土地进行一次性征收还是什么，有些人把握不住，不知道政府是什么意思。如果每次竣工的项目都进行征收还可以，如果对每次购买的土地进行预提征收就要命了。

　　文国庆：这点税务部门没有说清楚，现在的价是怎样的，你和我原来的价怎么减。很多公司在收购公司中获得土地储备，那么有两种结算，就是异地支付和土地款的方式，异地支付方式我认为要纳入土地款。比如这个公司买的时候是1亿，你卖给我这个公司的时候可能1.5亿。5千万应该计入土地增值税，你应该去交，第二，你给了我之后，我给你的5千万，不能放入企业成本中，意味着你背的钱我要交了，但是这种情况，通常卖方没有交的，没有计算，过去种种税收，房地产企业对土地的监控没有达到全程的监控，你卖了以后，又用其它方式把这部分费用支出，没有计算所得，这是存在风险的。

　　李文杰：对，税务部门如何认定他的增值额，一个是上限，一个是下限，下限如果是原始的土地原值怎么认定。像我说的，收购企业，如果按他原来的值购买的话，应该是两个人交，现在都让我交，股票市场肯定对我的反应是应声而落，本来他交的，现在也要我交。这需要税务部门的说明和解释。我们和财政部或者税收研究部门沟通，只要是国税总局执行的事情，一定是可以施行的。而且当前房地产宏观形势对房地产税收问题，舆论方面、税收方面、政府方面一直盯得比较死，去年反响比较大，比如说房地产企业抽逃税款，这个影响比较大。今年这个主题是政府很重要的监管、政策实行的方向，所以今年政府肯定会严格执行房地产土地增值税包括企业所得税。只要一征收就会明确规定，只要你明确解释，只要抬高原值，他的就会给你计算。

　　第二，在开发过程中，房地产企业也可以通过很多办法虚增成本，比如说通过采购转移一部分的利润出去。比如说原来电梯是50万一台，他购买之后100万一台，还涉及到海外采购，要虚增成本，现在政府对房地产的建设进行全程监控，而且对物品进行监控来防止他虚增成本，这也是政府的一种监管手段。

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