对中小房地产企业影响是致命的

　　主持人：您认为这个政策出台之后，对这个房地产有什么样的影响？

　　李文杰：我认为政府出台这个政策并不是把这个行业一棒子打死，更重要的是对这个房地产企业进行规范，好企业进行梳理，在这个过程中，已经出现一个现象，对不能规范的房地产会淘汰出市场，对规范的房地产公司，政府一定会强化税收监管，防止政府的税收流失。最近房地产企业利润大增，一方面是土地增值。比如说他02年拿了一大块地，拿着开发，虽然资金成本在涨，建造费用在涨，但是不及土地增值快，土地增值从土地拍拍挂的价格就可以看出，所以这块增值税应该提高。

　　主持人：现在很多房地产公司本来资金链就很紧，都在谋求海外IPO，或者在国内上市，现在土地增值税大幅度征收的情况下，这些企业是不是就无法生存？

　　李文杰：很多企业在计算他盈利的时候，其实也都考虑了税收部分，我参与过很多房地产公司前期的可行性分析，他们前期已经进行计算了，只不过在这次新的计算办法和严格执行情况下，多支付一些土地增值税。但是我想对于一些有实力的公司，特别对健康，有土地储备，有良好企业形象和信誉的公司，我认为这种影响不是致命的，可能会影响他未来的业绩，特别是可分配利润和股民的回报，会影响一定的土地储备，但不是致命的，但对中小企业是致命的，因为欠款要还的话，对公司的发展有致命的影响。我对房地产行业还是看好的，因为房地产行业是需求在蓬勃发展，需求对房地产市场的供应来讲，对房地产公司来讲开发和利润的支撑还是有很好的基础。

　　主持人：业内知情人士一般判断上海土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50％，很多项目达到了300％以上。是否真有这么暴利？那么此次土地增值税的清算，对这样习惯暴利、习惯暴利模式下的经
营模式的企业来讲，是否产生的影响会很大？

　　李文杰：因为上海的房地产市场的情况错位比较大。上海是比较早国际资本介入的市场，上海也是中国的金融中心，房价一直高于北京，几年来一直是全国之首，从95年开始，矛头就一直指向上海，上海的房价确实过热，房价增长确实快，所以上海会考虑土地增值税的拨备，如果税务部门追缴的话，可能对这个企业有致命的影响，可能从此一蹶不振，长期归还他的欠款。

　　主持人：您认为北京的房地产开发商利润率普遍处于什么样的水平？

　　李文杰：我认为不太高，也就十几。就是用总的收入减掉成本，再除以他的总投入。但是为什么我们说房地产开发商是利润比较高的行业呢？因为他的投入资金前期比较少，可能用5千万就可以启动十几个亿的项目，不断滚动出来，资本回报率比较高。以5千万赚了5千万，这样每年利润达到50%。虽然预售门槛提高，房地产公司的资本成本提高，据我了解，房地产开发公司的回报率在15%—20%。

　　主持人：20%以下免征，就是说北京大多数房地产开发商不受这个政策的波及？

　　李文杰：我个人认为是不会的。

　　文国庆：地产增值，不是土地增值，所以不会考虑进土地成本。现在不管土地收入多少，就是土地增值，比如说你土地增值10倍，我就按土地增值的60%，你就按60%来交税。

　　李文杰：我认为要考虑税收的问题，这里面也涉及到企业所得税的问题，企业所得税的计算方法和土地增值税的计算方法类似的。

　　文国庆：反过来应该这么算，我先征土地增值税，如果我所得税扣除，就应该减少了。

　　李文杰：对，这两个税一定是此消彼长的，但是过去开发商不存在漏缴的情况，如果过去企业所得税强征，现在企业所得税会减少的。我认为会有一些影响，但不会产生致命的影响。

　　主持人：上海的房地产开发商对此事的反应比较强烈。通知出台没2天，就有十几家开发商联名上书希望调整税率。

　　李文杰：我个人认为他们是不合理的，政府对你企业税收的追缴，我觉得不管你是否反映这个事实，但是政府对税收的征缴力度是不变的，政府不征不代表不应该去征。他们因此而上书，我认为这是（不对）的。因为这个税款原来确实是有的，当然我也建议下次出台这个政策之前应该有一个预热、铺垫，也应该有一些解释给大家，或者有一个缓冲期，但这是政府操作手法的问题，而不是应该不应该征收，如果你跟政府谈应该不应该征收，你说企业所得税应该不应该征收呢？房产增值空间是很小的，房价的上升绝大部分都来自于土地增值，但是国家对土地增收的税款是大量流失的。这样的征收我个人认为是合理的。

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