房地产上市公司盈利预期不会改变，可分配利润将有所下降

　　主持人：文老师，如果按照李总这种解释的话，从市场长期来看反映不应该很大，但是这两天地产股的表现跟市场的分析相反，出现了暴跌，房地产开发企业也在政策出台之后表示不会影响06年的业绩，您觉得对06和07的业绩会有什么影响？

　　文国庆：这和市场操作的概念有很大的混淆，李总当时说的是对当时（企业）利润的影响，其实是土地到底能增值多少，大家预计五年或者十年之后这块土地能增多少钱，现在炒房地产不是炒业绩，所以说税收也都是经营型税收，对他每年的税收影响不大，股民炒房地产企业就炒增值，对你经营的当期利润根本不感兴趣。如果这块增收了，你征60%，确认政府要征收了，对你的股指马上就会下来了，正常情况下，企业对土地储备量特别大的企业，市场对你的评价就应该腰斩，而不是现在的价格。

　　李文杰：您的意思是大家对房地产企业高估了，或者说被开发企业的计算方式所误导。

　　文国庆：对。实际上对开发企业的影响并不是那么大，现在的股市上涨是预期型牛市，当政府说你超额增值部分60%要交税，这就需要定了。

　　主持人：您认为市场预期估值会出现多大程度的缩水？

　　文国庆：我看到全国房地产公司的土地增长已经两三倍了，有的拿地成本特别低的，现在已经增长到十几倍了。不管他实际怎么操作，实际运作起来会至少一半，比如说泛海建设，我原来认为是35%，现在就应该到17、18块。

　　我认为06年的业绩不会有什么影响，07年的业绩影响也不会很大，当期的业绩都不会有太大的影响，最大的问题是土地增值，炒的东西没了，不说全没了，但会没相当大一部分，所以房地产股会下跌。

　　李文杰：其实现在房地产股票价格和他真实的盈利能力是背离的，可能确实存在着被投资者高估的情况，当然我认为跟整体的市场有关系，大家在计算房地产盈利的时候，也考虑了一些盈利因素，但是从长期来看，整个市场来看，有大量的土地储备的公司在市场上肯定还是被看好的，虽然说他可分配利润减少，但他的利润不会变化，交税的比例会有所增加，像泛海，有大量的土地，只要有土地储备，在全世界的规则，就会看好这个房地产企业利润，现在只是把这部分撇去，有反映了真实的利润。

　　对房地产企业来讲盈利能力是没有变的，比如说像万科，比如说像泛海，都会有大量的土地储备，对一个企业来讲，未来的盈利能力不会改变，可分配利润可能有所下降。比如说原来是100块钱，现在撇去高估利润的50%，还有50%。

　　主持人：文老师您怎么看呢？

　　文国庆：我认为万科将来还会涨，万科市场对他的估值还是基于他的盈利预期，而不是资产估值，但是大多数股票是基于它的资产估值，通过地价来定他的资产成本，这样的企业肯定有很大的问题，因为要把政府收土地增值税放进去，就高估了。正常情况下，房地产公司20多倍市盈率是可以理解的，但是地产公司几百倍市盈率，就太高估了，企业盈利能力再好，也不能把市盈率弄得太高。

　　李文杰：在估计中没有把税收的成分考虑进去，税后利润还是不会变，但是股民看的是可分配利润，所以股价会有一些影响。对于房地产企业来讲，在2007年还有一个关注的地方，税务部门在实际征收的时候，到底对征收的解释是什么我觉得值得大家关注，因为这部分也决定了税收的杠杆到底用在什么地方，对原值怎么认定，对增值空间怎么认定，这比较关键。

　　主持人：我们记得去年对二手房征收个人所得税20％，到最后就演变成征收房价的1%—3%，各地不等，现在房地产企业会不会也选择这种模式呢？比如就说没有发票。

　　李文杰：不能把帐丢掉，对税收来讲，二手房有一个依据？，就是两者选一个。我认为从房地产供求场来讲，未来2007年房地产房价会呈现和2006年维持基本相当的增长幅度，我觉得在全国，特别是重点城市，房价的增长态势还是不会改变，原因是现在土地政策的改革带来的土地供给问题。07年政府也不会再关注房价增长的问题，他会更关注中低收入家庭保障体系的建立，因为这个体系建立了之后，他不管房价涨不涨，房价只是市场的一个商品，从这点来看，对房产公司未来的盈利我个人还是看好的。我个人觉得对这次的影响，大家还是要辩证地来看这个事情。

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