主持人：谢谢朱行长！对很多的在座的朋友来说，今天朱行长说的很多的问题离我们的运作比较远一些，有些可能也比较深奥，我相信对于有长远发展眼光的企业家来说，应该讲朱行长今天给我们上了一课，送走了朱博士之后，我们请来另外一位在房地产行业一直给我们带来很多宝贵意见和宝贵思想的陈淮博士，中国城乡经济研究所所长陈博士，大家掌声有请！

　　陈淮：今天的时间有限，一个小时的有五位讲者我用五分钟和大家交流一下。最近7月份我和我所领导的研究人员到英国、美国、日本国际大城市考察住房制度和城市建设的新的体会，这些体会很浅显，非常非常的简单，但是我觉得还是有意义的，和大家交流一下。

　　我们注意到实际上全世界都在为同样的问题所困扰，并不是中国消费者才注意到房价和低收入群体之间收入的关系。而且我们注意到全世界的城市都为住房建设绞尽脑汁，我们也注意到原来全世界的所谓的中产阶级并没有都住到我们以为住的大房子里。我用几个典型的画片和大家交流，我们注意到在英国80－100平米的房子已经属于高档公寓，很让我开眼界。而且我也注意到原来在发达国家现在政府要求富人和穷人区必须交叉配置，过去商业资源分开的方式已经过时。我们还注意到发达国家的开发商在他们获取商业资源的同时，还必须为社区、为社会做出一些特殊的贡献。

　　我们也注意到，原来廉租房并不是中国特有的，在发达国家包括美国、英国、日本都也类似的房子，他们的标准也不过满足人们最基本的生存的需要，但是这种房子必须建立在交通成本低廉的地段，以便使困难群体真正享受到便宜房子的实际好处。我们还知道原来经济适用房在发达国家也有，它基本上不叫经济适用房，这种房子并不是给真正的穷人预备的，我指的穷人是指无家可归的，或者说那些只能挣到最低工资，或者享受政府最低福利，而是他们的收入属于中等偏下，这种房子大家可以形象的看到它的档次和我们的经济适用房基本上没有差别，区别就是特定的群体的人先买一半的产权，再买另一半，也可以在自己经济条件好了以后把这部分产权卖掉。住这样的房子的人40％是要有车的，基本上是经济型轿车，就是说低收入群体解决了房子问题之后，是不是也要考虑停车场的问题。

　　我们也注意到小户型并不是中国政府的唯一要求，我十多年没有到东京去，发现东京没什么高层建筑，现在建了很我高层，这些高层主要都是小户型的公寓，小的四五十平米，大的七八十平米，已经很大的，拥有独立住宅是很多中产阶级的梦想，很多全世界大城市中拥有比较能够显示自己中产阶级地位的住宅，一般要离市区50公里半径以外去。大家对环境的要求越来越高，这实际上也成为房价的组成部分。包括在全世界最有名的大城市，我们也不乏也可以看到处于工业化、城市化初期阶段的类似的景象。

　　我们还弄懂了，原来房价收入比让我们忽悠了很长时间，房价代表的是资源要素的市场价格，收入代表劳动力市场价格的话，假定这个前提成立的话及我们估计中国和美国一样阔的时候，中国房价收入也将和美国有非常大的差别，因为土地要素的稀缺程度和劳动力要素稀缺程度，中美之间恰好相反，如果物以稀为贵这个商业原则不改变的话，我的论证不会错的。很多大城市和中国一样，也面临未来二十年到三十年的长期改造，属于贵族的叫城，属于贫民的叫市，两个合起来叫城市，中国词汇确实奇妙，代表了历史发展过程。

　　全世界都在研究住房建设中的共同问题，就是节能、节水、节材、节地，和环境友好的问题，这是某一个国家送的联合国的礼物，是一个破碎的地球模型，那天的光线恰巧在上面影射出很多高楼大厦。我只讲五分钟，以后后面还有三位很重要的嘉宾，我们的意思是说，也许在过去几年来我们在报纸说不断讨论经济适用房问题、廉租房问题，穷人和富人是否该住在一起的问题，政府该不该负责任的问题，以及房价趋势的问题，在我们上述给大家直观的演示中应该有一定的启发，谢谢！