奥运会后的房价，在各国各城市均上演过结局各异的悲喜剧。中国会怎么样？奥运会后北京的房价会崩盘吗？奥运后北京房价会崩盘吗？这里有四个关键词——奥运、北京、房价和崩盘。

 　　奥运会最大的价值在于其具有确定性

       我们首先分析一下什么是奥运。我们总在说各种商机，我们总是在利用各种商机，但是，我们目前所面对的各种商机，没有哪一个是可以和奥运商机相提并论的。奥运商机的最大特点，就在于其极强的确定性。什么是确定性？奥运会的最大价值在哪里？就是说它具有更大的确定性。当今这个纷繁多变的世界，确定是最重要的。

 　　比如，春晚的收视率是在上升还是下降？下降！春晚的广告价格是在上升还是下降？上升！收视率在下降而价位在上升，因为绝对收视率在下降，但是它相对于其他节目收视的相对确定性在上升。我们不是每个人那天晚上都看春晚，但是毕竟大部分人都看春晚。如果春晚都靠不住了，别的节目就更靠不住了。这就是确定性。再给大家举一个例子。

 　　做房地产的都知道，全国有很多城市在做新城建设，但一座城的新城建设，首先搬进去的是政府部门比较容易成功，因为政府对于功能的拉动具有比较强的确定性。所以“确定性”这个东西是奥运商机的本质。

 　　现在很多人把奥运会和世博会相比，这是一个很大的误区。大家都知道，奥运会很短，而这种短促性正是奥运会的优势。几乎每个人都会看奥运会直播，但有多少人会看世博会的直播？在奥运会，到了比赛的时间，全世界固定几十亿人打开电视看奥运直播，具有极强的确定性，因此奥运会的商业价值也具有极强的确定性。

 　　奥运会给一个城市带来的价值是巨大的，是多方面的：一是直接的收入，不是纯收入，是总盈利减总花费带来的盈利，总花费大部分事实也留给了这个城市。二是为整个城市的知名度进行强势提升，在今天这个眼球社会，没什么比知名度更重要。最后一个是奥运会将为一个城市的基础设施进行一次大规模提升。有三大价值因素，再加上一个美好的预期，往往就能提升一个城市的房价，这就是我们说到的一个很重要的问题。

 　　而且北京这次奥运会来的正是时候，世界上的奥运会没有哪个像北京召开的这么是时候。现在我们由于奥运会做的事情，有哪一个是不应该做的？比如机场的扩容、燃气的改造、宽带带宽的改造、交通体系的疏导、地铁的修建、轻轨的搭建……这些事情本来就是北京该做的。我们借这次“请客”，借大家给我们“存”的钱，一把就把这事做了。

 　　奥运对房价的推动会不会引起崩盘？

 　　奥运会对城市经济、对房价的确存在一个推动作用。至于这个推动作用会不会引起崩盘？关键要分析三件事。第一件事，这个城市本身的规模。第二是城市建设的时机。第三是市民的购房愿望。

 　　先说城市的规模。一个城市为了举办奥运会，其所带来的住宅增加量是差不多，因为盖奥运村带来的增量是差不多的，但是依托奥运村消化的增量差别可是巨大的。

 　　比如说，悉尼盖奥运村20万平方米，想吸引10万人到这里居住是不太可能的，因为悉尼是一个基本建设完成的城市，而且整个澳洲也不过20 0 0万人口。大悉尼地区一共48 0多万，而北京一个城市就达到了1700万，这个量级完全不一样。这就像咱们都请四个客人来吃饭，都剩四个馒头，你只有一个孩子，我有14个孩子。你要发愁的是馒头放到明天该坏了，而我愁的是这4个馒头该怎么分。拿奥运会带来的增量来说，同样吸引10万人的住宅增量，悉尼要实现肯定不容易，但是在北京绝对没问题，13亿人都在为这一个小小的奥运村埋单。这就是量级的不同。

 　　第二就是时机的不同。欧洲的城市化基本是一个完成状态，这就相当于我在55岁的时候你给我吃一碗红烧肉，我非恨死你不可，因为我现在已经营养过剩了，是会吃出毛病的。不是肉不对，而是你晚给了我40年。如果在我15岁时给我，我太感谢你了，因为那时我是“穷凶极恶”的。北京现在就是一个“穷凶极恶”的城市，我们太需要这些基础设施了。一个现代化城市是否现代化，关键是基础设施的现代化，北京现在基础社会过于滞后，尤其是公共交通。

 　　而至于市民的购房愿望方面。首先，在北京买房的决不只是北京人。其次，一个家庭谁说只能买一套房？我们对房子有几个严重误判。一是认为房子只能用来住，这是不对的。把钱变成房子，变成资产存储这不对吗？现在国内没有很好的投资渠道，怎么办？很多人最有可能的做法就是变成房子。比如在北京买房子的山西人，买房是为了卖了吗？不是。他买纯粹是为了把现金变成房子放在这儿，是把钱存在北京是一种方法。第二就是谁规定一个人只能买一套房。有几个因素很容易被我们忽略。比如升级换代，比如北京不只是北京人的北京。放眼北京的周边，没有一个城市值得“存”房子，最值得“存”房子的城市就是北京。为什么上海这个情况不明显？因为上海周边有一系列足以跟上海抗衡的城市。苏州、无锡、常州、嘉兴、义乌、宁波，这些城市都不错，但是北京周边没有能跟北京抗衡的。

 　　北京房价变化的真正原因

       现在北京和周边城市房价有一些区别，这也许是有水分的，但是开完奥运会，恰恰把这水分“填”回去了。因为奥运会后北京和其他城市的差距真的拉开了，比如北京是第一个城市可以坐磁悬浮车直接从城里到机场的，而北京机场的容量无法跟其他城市相提并论，北京的机场已经扩建三次了。奥运会是消除北京房价泡沫化成分的东西，2008年以后，北京的城市档次将和其他城市进一步拉开，这将使北京的房价具有上涨空间。

 　　因此，北京2008年后崩盘这个结论是没有意义的。因为，第一，北京的量级跟其他城市不一样，二是北京的发展阶段和其他城市不一样，第三，北京城市的区域容量非其他城市能够相比。

 　　至于北京的房价之所以相对比较高，是由两个原因造成的。

 　　一是北京的首位度高。所谓首位度，就是一号城市与二号城市的差距。理论上，城市体系越均匀，其房价越不容易炒的高。举个例子，在新疆，乌鲁木齐房价要比其他城市高很多，没有任何一个新疆城市的总容量和房价能和乌鲁木齐相比，但是在内蒙，呼和浩特与包头和鄂尔多斯比并没有多大的优势。这就叫首位度。北京对周边的辐射是极其强劲的。北京周边有三个城市的高档商业始终起不来——天津、石家庄和呼和浩特。

　　这三个城市的人只要买块十万块钱的手表，就只能到一个城市来买，那就是北京。

 　　第二就是北京已经开始有了一个有效的经济腹地。过去北京的房价上涨为什么要低于上海？虽然上海的首位度比较低，但是上海的周边和北京不一样，上海的周边是苏州、杭州、无锡、常州、嘉兴、义乌、宁波、张家港，但北京的周边是张家口、保定、承德、涿州、邯郸、邢台和廊坊，再怎么给北京凑钱也凑不出多少来。但为什么北京这两年涨的这么快？原来这些“穷亲戚”全都发财了，还不是发了一点半点儿。辽西的钼矿，20万—3 0万元一吨；唐山，钢铁、水泥和煤炭都位居全国前列；还有山西和内蒙古，都靠资源发了大财。但这些地方的城市，无论环境还是配套都无法与北京相比，这种情况下，北京成了最大的受益者。

 　　北京地产崩盘断无可能

       谈了这么多，我想给大家说的结论就是—奥运因素是北京房价变化的因素之一，但只是北京房价变化的次要因素。

 　　即使没有奥运这个因素，北京的房子照样卖成现在这个样子。比如CBD房价很高，中关村的房价也很高，很多人就说是CBD因素和中关村因素导致了房价过高，其实不对。东三环如果当时没有C B D，只是纯粹开发住宅，买房的人依然会很多，因为那里本身的生活品质就是比较好的。打一个比方，如果说北京的房价就相当于一辆1.8T的汽车，则奥运只是“T”那个因素，也就是只起到涡轮增压的作用，而并不是把房价直接拉起来的主要因素，过去不是，现在不是，未来也不是。

 　　综合来说，奥运对北京地产的贡献是良性的，奥运会对于北京是在一个适当的时机带来一些适当的东西。但北京的房价高到今天这个样子不是因为奥运会，而是因为已经存在的首位度因素和有效经济腹地的因素。所以，2008年后北京的房价不会有明显的波动，即不会有明显的上扬，也不会有明显的下压。在这个大的增长趋势下，这个涡轮增压“T“的因素表现不出那么大的影响来。但是，有一点是肯定的——谁要是预测奥运以后北京地产崩盘的话，肯定是没有认清北京地产的大趋势，北京地产崩盘断无可能的。