主持人：下一个环节是开幕演讲，下一步的游戏与规则－地产金融及金融政策的综述，首先有请中国房地产协会秘书长兼副会长朱中一先生，有请朱会长！

　　朱中一：各位领导、各位专家，金融界的各位朋友，房地产界的各位同仁，早上好！首先我代表中国房地产业协会对新地产主办的2006第二届中国地产金融年会的召开表示热烈的祝贺！房地产业作为生产周期长，资金需求量大的行业，其发展离不开金融的支持，以住宅为主的房地产业在今后相当长的一段时间内，仍然是我们国家重要的支柱产业和消费热点，也是金融系统投资看好的一个重要领域，因此如何发展房地产金融，解决房地产金融渠道的多元化，实现房地产业与金融业的供应，同时有效的防止与分散风险，是我们国家和两个行业共同关心的大问题。所以本次年会以多元投资、多方对接、多赢效益为主题，打造房地产业与金融界风向信息经验，探讨解决问题的方法，符合双方的意愿，我们协会衷心祝贺本次年会圆满成功！

　　朱中一：改革开放以来，特别是1998年进一步深化住房制度以来，我国的房地产业得到了长足的发展，同时也存在一些不可忽视的问题。我们正在贯彻的2006年房地产调控的新政，涉及到调节住房供应结构，稳定房地产价格，整顿和规范房地产市场等内容。调控的措施是综合性的，其中重要的手段是发挥税收、信贷、土地等政策的作用。调控的目的是防止市场的大跌大落，保持房地产业的健康、平稳、持续发展。同时也要保持房地产金融的稳定与安全。2000年房地产各项调控政策的实施，已经取得了初步的成绩，全国近半数的地级市场城市编制并公布了住宅的建设规划，新建房屋的套数的比例工作也正在启动，住房营业税的政策已成本落实。土地供应的调控力度加大，土地的开发面积和城市房屋的拆迁面积得到了有效的控制廉价房的制度得到了控制，经济适用住房在规范中发展，房地产市场通过整顿、规范和调控呈现出积极变化的态势。开发投资平稳增长，今年一至九与全国房地产开发投资同比增长24.3％，低于同期城镇固定资产投资增长3.9个百分点。9月份新建住房销售价格同比上涨6.3％，涨幅比上月回落了0.8个百分点，其中上海、杭州、南京等长江三角洲的商品房价格继续保持平稳，深圳、北京等城市的总体涨幅仍然偏高。

　　朱中一：由于消费者对政策和市场的观望，商品房的成交量五六七三个月放缓，8－9月开始回声，涨幅分别为14.3和8.7％。1到9月份40个大中城市新建商品住房累计成交面积同比增长7.6％。外资购房比较集中的城市6月份以来出现了不同的程度的下降，当前的形势总的是好的，但是需要关注的问题主要是部分地区，特别是中小城市和市场发展相对比较平稳的地方对中央调控政策的认识还有差距，住房调整结构的工作的进展不十分理想，部分地区对调整项目的审批缓慢，对新开工面积的影响较大，这对下一步调整结构、稳定房价可能有一定的影响。但是我们相信，随着各地贯彻落实工作的不断推进，效益将进一步显现，预计房地产的市场继续朝着调控的目标发展，中低价位，中小户型商品房逐步增加，房地产的价格将呈现稳中有升，涨幅放缓的态势。由于今年6月份以后，相当一部分未开开工的项目重新进行了规划设计的审批和调整，延迟了部分项目的开工，所以有可能在今年年底或者明年初房地产的开发投资出现一度上涨的态势。因此，当前房地产业的主要任务首先还是要继续落实新政的落实，下一步我们要在继续落实新政的同时，还要认真总结住房制度改革以来的经验，进一步深化改革、标本兼治、完善法制，促进我国房地产业的健康发展。

　　朱中一：这里我个人对下一步的发展谈几个观点性的认识：第一，今后一二十年是我国经济的重要发展机遇期，也是我国房地产业发展的重要机遇期，在这个期间人民的收入会进一步提高，改善性的需求生产有较快的增长，我国的城镇化还在继续稳步的推进，2005年底我国有13亿人口，城镇人口为5亿6千万，承城镇化率为43％，如果按照每年提高0.8％计算，每年要增加新增的人口1千到1300万。另外，随着工业化、城镇化步伐的推进，商业地产也要发展，所以我国的房地产业还会有一个较大、较长时间的发展空间。但是，各地的情况差异很大，比如东部的一些大城市那里的城镇化程度比较高，那里的建设用地已经非常有限，所以那里的房地产发展空间可能在五年到十年左右就基本饱和了，但是中西部的城市也包括东部的中小城市那里的发展空间相对比较大，因此我们要求各地继续的住调整，包括对当地居民的自住性的需求以及对外来人口的需求。根据当地的环境情况实现房地产供给的基本平衡，土地要理性的发展，这里还必须强调的一点是，尽管我们的房地产业也较强的地域特点，但是我们现在的房地产业是在工业化、城镇化、市场化、国际化大背景下的房地产行业，如果仅仅作为一个地区来看是不够的。比如前一段时间房价上涨比较快的地区，像北京、深圳、大连、成都，还包括呼和浩特，外来人口买房占了很大的比例，前一段时期我也到苏州调查了一下，苏州老老百姓当地的自住住房基本上得到满足，大量的都是外来人口的买房。而且城镇化还要以新农村建设的协调发展通盘考虑，有不少同志说，如果我们推进新农村建设，那么农村将来的土地可以供城市用，这个话是对的，但是我们现在的新农村第一房子大拆大建，大拆大建必然会造成资源的浪费；第二，还要考虑农民进城能够提供农民多少的就业岗位，三年以前石家庄有150万人口，接纳30万人口发展城镇化，实施了以后效果并不理想，后来他们说这里有三个问题，第一个问题户籍制度究竟起到多大的作用；第二，城镇能够为农村提供多少的就业岗位；第三农民能动性适应城镇的生活。城镇化虽然对房地产有很大的推动力，但是它的问题复杂，它跟新农村关系密切，而且现在房地产工业化、市场化、国际化大背景下，所以我们非常希望各地在研究城镇化的问题、研究新农村的问题、研究房地产问题的时候一定要保持理性，促进房地产理性发展。

　　朱中一：住房结构的比例将更加合理。90平米以下的套型面积间讲话成为主导型的住房。住房的大小涉及到公共资源的配置，涉及到房地产调控的效力与公平，涉及到和谐社会的建设。在新建住房中重点建设套型面积在90平方米以下的住房不仅是为了满足当前这部分住房的供应，而且考虑了我们国家是一个土地资源稀缺的国家，也就是说适合居住的地方也是耕作的地方，中西部的大量土地既不适合居住，也不适合工作。我们还要考虑人口的吃饭问题，现在我们是13亿，计划在2025年以后可能要达到15亿，而且现在我们已经在占世界7％的耕地，要解决22％人口的吃饭问题，这是我们国家的基本国情，也是我们国家不能大量满足消费者对住房面积的重要原因。这方面我们将与借鉴日本、韩国、新加坡等国家的经验，这里重要需要通过宣传教育，引导人们转变消费观念，当然，今后在调控的方式上更多的运用信贷等经济手段调控。另外，我们还要坚持高起点的规划设计，注重住宅小区的生态环境建设，完善住宅内部的功能，力求在较小的套型面积内创造出较高的舒适度。同时还要进一步培育二手房市场，满足不同人群的住房需求，包括解决进进城务工农民的住房需求，今后除了主要发展90平方米以下的住房以外，还有一定的比例是可以建高大套型的住宅的，以满足收入较高的，和人数较多的消费者的要求。这里我想再强调一下，现在为什么不少地方包括老百姓对这个问题理解上有一定的差距，思想转变有一定的困难，我自己总结有四个方面的原因：第一，我们在推行住房市场化的时候部分的强调了市场化，而政府提到了社会保障虽然提到了，但是实施不力。第二，市场化的时候我们遇到了金融危机，国家的财政政策只要卖得出去，监督是没有限制的；第三，政策上有不周到之处，比如经济适用房当时限定的供应对象是中低收入者，高收入者不可以买，而且面积有的地方越建越大，包括去年普通商品房的设计，当时我们提出的120平米，全国的省会城市和计划单位及除了青岛市120平米，其他城市都是140平米，老百姓从120－140，现在到90，显然是一个转变过程。

　　朱中一：此外，中国有一个传统的观念，就是安居乐业，大家都想买大房子，这里为什么我特别强调我们现在重要的是要转变消费观念，这一点也是温家宝总理反复强调的，我们房地产新政主要考虑到我们国家人多地少的国情，重要的是转变消费观念，转变消消费观念，不仅消费者有责任，社会都有责任，包括开发商，要共同承担好这个社会责任。第三，我们的社会保障制度会更加完善，近期还要建设经济适用房，建设面积要严格控制，同时要研究家庭加入，实施租售并举，廉租房的制度要进一步健全，各地要落实现有的资金渠道，并开辟新的资金渠道，保障落实。

　　朱中一：第四，要进一步推进住宅的产业化，发展节能、省地、节水、节材环保性的住宅建设。住宅建设方式的粗放和住宅质量有些不是太高，是当前社会关注的热点问题，我们计划推进住宅的工业化、产业化，从根本上改变传统的住宅生产，使住宅的建设逐步走上科技含量高、资源消耗低、环境污染少的可持续发展道路，逐步实现面积不大共功能全，占地不多权利美，造价不高品质优的目标。

　　朱中一：通过规范市场行为，进一步发挥财税等综合的调控措施，使房地产的价格控制在合理的水平，对不高的房价和不快涨幅的地区都要调控，对适合当地居民自主需求的住房上涨过快的地区按照有关规定，增加政府指导价格住房供应，要根据综合地价快、开发成本等因素采取限房价、限套型面积，通过招标确定建设单位，并由政府确定供应对象，保证中低价位、中小套型普通商品房的供应。

　　朱中一：第六，计划在房地产行业内持久的开展以诚信、品牌、社会责任为主题的行业自律和企业诚信建设活动，我们协会要建立诚信体系、完善制度和工作机制，确立守信用、重信誉的行为规范，定期的保障诚信企业，我们希望对诚信度高的企业予以扶持，鼓励他们为社会多做贡献。

　　朱中一：第七，结合综合调控，我们协会也向有关部门建议，抓住修改城市房地产管理法，制订住宅法。此外，也就是与本次会议密切相关的，我们希望进一步与金融系统研究，拓宽金融渠道，进一步完善金融制度。我国目前的房地产金融主要依靠向银行贷款，包括个人住房抵押贷款，还有政策性的住房公积金等，今后希望加强金融产品的创新，研究有利于二手房市场和租赁市场发育的金融产品，建立房地产投资信托基金等多种基金和开发项目的融资，这样也可以有效的分散和预防房地产的金融风险。

　　朱中一：总之，我们真诚的希望通过本次会议的研讨，进一步拓宽房地产金融渠道，进一步实现房地产业与金融业的共赢，进一步促进房地产业的持续、健康发展，最后再次预祝本次年会，圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：感谢朱会长对房地产行业的新政进行了详细的阐述，下面请金融行业的重要的领导人物，中国建设银行副会长范一飞先生进行精彩的演讲，大家掌声有请！