主持人：谢谢陈基强先生的精彩演讲！最后有请世邦魏理仕大中华区董事总经理蒲敬思先生，有请！

　　蒲敬思：大家早上好！他们谈论了很多政策的问题，从结构上我们可以看到，应该说是增长非常快的，这是一个非常健全的环境进行投资，我们看到了有很好的回报率，所以我们进行了投资。我们顾客很多人他们实际上都会非常关注我们市场的情况，现在还有政策方面还要看一下外商投资的角度，是不是可以盈利，应该说可以盈利是我们从政府控制方面来说，从提供住房的贷款等方面来说都会要非常关注的问题，特别是城乡的平衡，还包括从政府投资来说是非常关注的问题。我们一直讨论可持续发展性和市场增长的情况，这些都是政府认识得到问题，还包括我们采取的一些措施，都是确保这个市场的可持续发展的问题。还有承受力的问题政府一直驱动私人购房的政策和情况，我们可以看到这个市场变得很成熟，私有人购房的情况就会是逐渐的在国内上越来越成熟，而且应该说一个融资更加全新的领域。

　　蒲敬思：现在我们面临的从国外投资商来看，这样一个储蓄供需两者之间的关系，如果你离中国很远，你可能不太了解中国供需两者的关系，现在很多长期的投资商来到中国，我们也越来越适应中国的情况。当然这个政策在过去几年不断的产生不断的细化，现在很多人进入这个市场他们就必须理解这些政策，当然，如果你是离中国很远，比如在美国或者其他地方，如果很长时间没有交流，可能就不中国市场政策出现什么新的调整，从长期投资的角度来说，他们非常愿意了解中国市场政策发生的变化，应该说我们也希望说明的就是，市场必须要有好的政策，同时对投资方面也有很好的帮助。

　　蒲敬思：还有一些其他的问题，很多人经常问这样的问题，外商的投资者他们会关注的问题，我们要知道这些措施和政策是不是有利于长期的投资商的发展，因为我们必须要确保投资是铺持续性的，而且能够持续在这个市场上盈利的，我们在这个市场实际上特别是居住房的领域，我们希望重新研究市场的结构，希望能获得这个市场具体的信息，这样的话才能够在这个市场上有竞争力。我们必须非常正确的客观的思考政府采取的政策，这样才能够不断的前进。

　　蒲敬思：在投资驱动方面，驱动力是什么呢？很多人非常熟悉这一块了，很多的外国人认为这个过程是非常长期的，比如说十年、二十年、十五年，比如二级城市，成都、天津，这些城市也在不断的快速的发展的越来越成熟了，在私人住房方面也越来越成熟了，我们很多投资 者也想在这个需求商机。我们认为对外商投资大的总的概念和 感受就是，我们认为这是一个长期发展的趋势和模型，比如酒店业还包括房地产业，从长期来看，我们都需要考虑这样一个发展的模型和趋势，特别是从长期的投资必须要考虑这些趋势数据。再看一下投资的收益率，我们可以看到除了中国之外，现在收益率是非常低的，比如香港有市场的驱动，还包括日本，还包括新加坡，也是非常艰难的度过了几年，是我们可以看到从中国的投资商来看，也是要解决一些非常复杂的问题，从我们这个角度来说，我们特别关注中国的市场，非常重视在中国的投资，这样在亚洲才能够立足，当然我们可以看到，如果没有中国，亚洲可能就不能够有快速的发展。

　　蒲敬思：我们在图表中可以看到，全球化吸引了很多人的注意，大中华区和中国非常自然的融入到全球化当中，全球的多样性是很强的，我们希望通过跨国的企业帮助中国融入这样的过程。现在战略在北京、上海、广州，都非常重视这个问题。很多人认为人民币会越来越有价值，我们可以看到在中国的其他的城市，除了传统的中国、北京、上海，还有其他的地区也有这个过程。在今年的上半年，我们可以看到在中国的投资应该达到50亿美元，20％在住宅区投资的增长，另外在办公区投资的增长。这个是固定资产方面的投资是快速增长的，这个市场最开始的时候是在3％，很多外方投资者都进入中国这个市场了，这些人大部分来自于香港，占60％以上，但是我们也看到海外的其他地方，比如新加坡、日本等等其他地方，都来到中国投资。我们很高兴的看到，当然也包括澳大利亚机构投资者也来到这里，我们广泛的来说，这个市场是非常大的，非常有潜力，而且应该说有很多的投资，比如五年前新加坡就进入了这部分的市场。这个图表有很多金融背景的投行，他们都非常看好中国的市场，我还想强调，这是基于今年上半年的统计数据得来的，我们也看到对投资者来说非常重视这样一个增长的趋势，而且我们在香港、新加坡投资的部门来看，他们大部分是在二级城市进行的。

　　蒲敬思：再看一下促进不同发展趋势和结构以及多样化的一个驱动力是什么？我们有各种开发商，这种开发商他们非常清楚的了解中国的发展态势和格局，可以看到国内的开发商50％，另外的50％可能是新的产品，多样化的其他的产品，他们希望与国内的开发商进行合作。这是一个高层的总体的看法，看一下中国的西部以及北部、东部地区，这种增长的趋势在西部是占了11％，是非常有趣的，在重庆增长趋势是非常强的。他们购买什么呢？我们可以看到是跨行业的、跨部门的，成都、南京、广州，很多人有更多地区市场的开发和发展。还包括国外的投资商，他们继续与中方建立合作关系，同时我们可以看到在国外市场很多程度上是由于他们在当地国内的发展为驱动力，这个影响是什么呢？积极的影响，涉及高层的包括政府已经意识到我们必须有很好的法律法规管理这个行业，我们再一次强调的是建立一个健康的发展态势，同时当地政府要起到具体的规范操作的作用，同时我们希望市场更加透明。

　　蒲敬思：一些香港的开发商，国内的开发商，他们更加关注长期市场发展的趋持续性，对于长期市场说，我们还是希望看到国际投资的发展态势，可能发展的地方是不一样的，而且热点地区也不是一样的，人们一直考虑如何更新结构，过去几个月很多人也进了自己的项目，他们希望对海外投资者更多的关注税收或者其他方面的政策问题，当然我还想强调投资的长期效应，我们希望有一些热钱的问题能解决，包括保险等等其他方面，从长期来说都关注更加稳定的市场环境。

　　蒲敬思：现在很多实体希望进入这个领域，我们将继续成为非常强劲的市场主体，我们希望短期在市场上有很好的业绩。我们快速看一下我们面临的挑战，他们必须为海外的投资者创造一些商机，同时我们还面临竞争的问题，比如融资、资源的问题，如何国家的开发的规划，同时我们提供一些商机能够为共同盈利的项目提供条件。还需要寻求伙伴的利益，还要更加的快速地向前推进我们的进程，还包括投资、发展等等，开发商面临快速的市场环境，要有城市特点的了解和分析，我想说的是外商投资者他们拥有什么样的商机也是需要分析的，很多外商投资者进入市场，必须有非常好的合作伙伴，很好的计划，这样从长期战略的角度来说能够获得成功，能够进入当地的市场，当然还包括政策的领域，引进非常好的政策，不断的升级。再一次我们看到有四种不同的外商进入的方法，这个图表中列出的几项，很多人对此都非常了解了，不同的投资者有不同的战略，他们要匹配不同的东西，包括并购和建立合资公司等等，不同的形式向前推进。

　　蒲敬思：在这里看到我们有很都的机遇，我们对这个市场持有乐观的态度，前途一片大好。我们要看到有前景的城市，北京、上海、成都，他们缺乏一些非常有竞争力的主体和公司，这里仍然充满了商机和机会。比如北京、上海在中长期来看，郊区的地方我们也看到了很多的机会。我们也相信在这些市场，居住市场有很多的机会，他的附近会建立一些商场中心、购物中心，比如成都二级城市发展机遇是非常大的，再一次强调像天津、大连、青岛、成都，对我们来说越来越具有吸引力。最具有竞争力的城市杭州的宁波、大连、沈阳、青岛，这些城市是外商投资者非常愿意去挖掘的市场，他们非常看好的市场。还包括一些其他的城市，像西安等等也会越来越有吸引力，随着城市基础设施越来越好，城市会越来越具有吸引力。

　　蒲敬思：这是在上海，我们可以看到一些增加值的机遇，特别是在今后几年，非常高兴的看到有一些高质量的办公区建立起来，这是在深圳的一个图，可以看到在深圳要找到很好的地区，这是在7月份我们找到一个很好的区域建立商业区。我们花了几个月的时间要非常好的技术投资，同时要考虑长期的收益，同时还要包括国际的投资商进入中国他们需要与国内的投资方进行很好的合作。

　　蒲敬思：从外商投资者的角度来看，我们认为大中华区的特别是在二级城市应该说是非常好的，下个月我们要到天津、承德还有其他地区，我们都会签署一些合同，希望在二级城市建立很好的项目。这就是我们的演讲，非常感谢大家！